Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Fesih Sebepleri
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN
FESİH SEBEPLERİ
1. GENEL OLARAK
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Madde vd. hükümleri ile ‘’Kira Sözleşmesi’’ düzenleme altına alınmıştır. TBK md. 299 uyarınca da “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesinin konusu taşınmaz olabileceği gibi taşınır bir mal da olabilir.
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı/ortak irade ile oluşmaktadır. Kira sözleşmesinin bir tarafı, kiraya verilen şeyden bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Günümüzde genel kira sözleşmelerinden ziyade, Kanun’un da ayrı ve özel bir başlık altında düzenlemeye önem gösterdiği ‘’Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi’’ konusu herkes için daha büyük bir önem ve sorun arz etmektedir. Kanunun da bu konuyu özel başlık altında düzenleme sebebi konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir. [1]
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri esasen özel fesih halleri, genel fesih halleri ve olağanüstü fesih halleri olarak üçe ayırabilir. Aşağıda kısaca bu fesih hallerine değinceğiz.
2. ÖZEL FESİH HALLERİ
A. Bildirim Yoluyla
Konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde TBK madde 347 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Söz konusu fesih bildirimi yapılırken usul ve esasta hatalar olabildiği için yapılan fesih bildirimlerinin geçersizliği sonucuyla karşılaşmamak adına profesyonel yardım alınması gerekmektedir.
Peki ya aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazda nasıl olacak? İşte bu sorunun cevabı:
Aile konutu
MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Söz konusu düzenleme ile aile konutuna ayrı bir önem verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Bu yüzden kiracı eşin ‘’açık rızası’’ şartı aranmaktadır. Ancak kira sözleşmesinin feshinden eş haklı sebebi olmadan da kaçınamayacaktır.
Kira sözleşmenin tarafı olmayan eş, kira sözleşmesi süresi boyunca her zaman kira sözleşmesinin bir tarafı olmak için bildirimde bulunabilecektir. Bu bildirimi kanun koyucu herhangi bir şekle bağlamamıştır. Ancak ispat kolaylığı açısından, bu bildirimin yazılı yapılması önemlidir. Bu bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelen eşe artık, kiraya veren fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Ancak dikkat edilmesi gerekiyor ki, aynı evde yaşadıkları için tek bir bildirim ile ikisine hitaben yazılmasını kanun koyucu tarafından kabul görmemiş ve her iki eşe de ayrı ayrı bildirimlerin yapılması gerektiği açıkça düzenlenmiştir.
B. Dava Yoluyla
ba) Mevcut Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Eğer kiraya veren gereksinimi nedeniyle, kiracıyı tahliye ettiyse, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
bb) Mevcut Malikin Kiralanan Taşınmazda Yapacağı Yeniden İnşaa ve İmar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
bc)Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi gereğince, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Dolayısıyla, yeni malik, iktisap tarihi itibariyle 1 ay içinde yapacağı yazılı bildirimle (tebliğ ettireceği ihtarname ile) ihtiyaç açıklamasını kiracıya bildirecek. Bu bildirimin devamında tahliye gerçekleşmezse yeni malik takip eden 6 ay içinde tahliye davası açabilecektir.
Ayrıca, yeni malik isterse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, mevcut kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile de kullanabilir. Kanun koyucu burada yeni malike seçimlik hak tanımıştır.
bd) Kiracının Yazılı Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10 uncu maddesiyle yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak* suretiyle sona erdirebilir.”
Burada dikkat edilmesi gereken husus ‘’boşaltmayı yazılı olarak üstlenme’’ kavramıdır. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu’nda ki düzenlenmeden önce daha çok Yargıtay Kararı ile şekillenmiş ve günümüzdeki uyguluma biçimi oluşmuştur.
Tahliye tahhüdü nedeniyle kiralananın tahliye edilebilmesi için; yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır. Yargıtay, söz konusu uyuşmazlıklarda özellikle bu husus üzerinde durmaktadır. Kiracı da kiraya verene taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesi yoluyla veya mahkemeye dava açmak suretiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz. [2]
be) Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.352/2).
bf) Konut Sahibi Olunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
3. GENEL FESİH HALLERİ
a) Kiracının Temerrüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
b) Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
4. OLAĞANÜSTÜ FESİH SEBEPLERİ
a) Önemli sebepler
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Burada kendisi için katlanılamaz bir durum olduğu iddia eden taraf, kira sözleşmesini, diğer tarafın erken fesihten ötürü doğacak zararlarını belli ölçüde tazmin etmek suretiyle sona erdirebilecektir. Burada hâkim fesih talebinin geçerli olup olmadığını değerlendirecek ve durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını olayın niteliğine göre belirleyecektir.
b) Kiracının iflası
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
c) Kiracının ölümü
Kiracının ölmesi durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez ve mirasçıları kira sözleşmesini mirasla birlikte (elbirliği halinde) devralırlar ve sözleşmenin tarafı haline gelirler. Mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
KAYNAKÇA
[1] (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
[2] (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).
[3] 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
[4] 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/5.3.6570.pdf
Av. İsmail ÖZKAN